ВЫДАЕМ ДЕНЬГИ:
+7 (843) 259-54-66
+7 (904) 761-59-89
Главная Статьи

Статьи


Квадратные уравнения

ФИНАНСОВЫЙ КРИЗИС ОТКРЫЛ ПЕРЕД ПОКУПАТЕЛЯМИ И АРЕНДАТОРАМИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ. КТО ОКАЗАЛСЯ В ВЫИГРЫШЕ?

Покупать офис или арендовать? Этот извечный вопрос стоит перед всеми предпринимателями, стремящимися, с одной стороны, обеспечить приличные условия работы сотрудников, а с другой — добиться результата с наименьшими затратами. У каждого варианта обнаруживаются как преимущества, так и недостатки. Кроме того, с началом глобальной депрессии решение приходилось принимать с учетом множества условий — от текущей ситуации на рынке и планов развития до банального наличия денег.

Покупай, подешевело!

До 2009 года в связи с чрезвычайно высокой стоимостью объектов руководители большинства компаний предпочитали арендовать офисы, а не приобретать их. «Пока не начался кризис, сделки купли-продажи офисных помещений были не очень распространены», — говорит руководитель департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов. К тому же собственники площадей сами не были заинтересованы в продаже объектов, которые не только выступали в роли «дойной коровы», но и оказывались крепким залоговым активом, позволявшим привлекать заемное финансирование под новые проекты (прежде всего девелоперские). Ставки аренды на растущем рынке также постоянно стремились вверх. Но приобретать постоянно дорожающие офисы готовы были немногие.

Разразившийся коллапс ликвидности отчасти переломил эту тенденцию. «С началом экономической депрессии владельцы бизнес-центров столкнулись с проблемой ликвидности и необходимостью возвращать кредиты, что вынудило многих из них продавать объекты, — утверждает Максим Жуликов. — В результате на рынке сформировался избыток предложения, а цены продаж резко снизились».

Действительно, если до кризиса стоимость одного квадратного метра в столичном бизнес-центре класса А составляла 7–10 тысяч долларов, то во время прохождения рынком «дна» те же площади можно было приобрести уже по 4–6 тысяч за метр. «Одной из значимых посткризисных тенденций стал рост спроса на покупку офисных площадей», — говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По его оценкам, компании чаще начали приобретать помещения в собственность, что в связи со значительным снижением цен продажи делало покупку выгодной альтернативой долгосрочной аренде и обеспечивало возможность обезопасить бизнес от дальнейшего роста арендных ставок.

«Во время кризиса офисы для собственных нужд покупали либо очень крупные, либо очень мелкие компании, — уточняет управляющий директор NAI Becar Дмитрий Сорокалетов. — Сильные предприятия и прежде интересовались подобными покупками, и с наступлением кризиса смогли весьма выгодно вложить отложенный капитал. Замечу, что наибольший спрос наблюдался со стороны банков, которые обычно искали небольшие старинные особняки. Да и малые компании, обладавшие достаточными финансовыми резервами, наконец-то получили шанс купить небольшой офис благодаря снижению цен».

Впрочем, анализируя ситуацию в развитии, следует сделать несколько оговорок. Так, банкиры бросились осматривать выставленные на продажу особняки лишь после того, как мощные денежные инъекции со стороны государства удержали всю финансово-кредитную систему страны от весьма вероятного коллапса. Кроме того, в острой фазе кризиса активность сделок на рынке офисной недвижимости объяснялась скорее повсеместными «спасательными операциями». «Большая часть кризисных сделок приходилась не столько на чистые покупку или аренду, сколько на переход активов из рук в руки, — отмечает эксперт-аналитик отдела маркетинга GVA Sawyer Сергей Рассказов. — Должники отдавали свои объекты кредиторам за долги либо продавали их тем, кто мог предложить быстрые и реальные деньги».

Аренда

Плюсы:

  • отсутствие необходимости инвестировать сразу большие суммы;
  • мобильность и возможность относительно оперативно как увеличивать, так и уменьшать офисное пространство, а также менять место дислокации;
  • прогнозируемые ежегодные затраты.

Минусы:

  • ограниченность арендатора в принятии решений об изменении недвижимости, проведении необходимых ремонтных работ;
  • ограничения по разрыву контракта и началу использования более подходящей собственности;
  • контроль над качеством обслуживания здания и всеми операциями, такими как размещение не удобной арендатору рекламы или банка, отсутствие контроля над тем, какие соседи–арендаторы есть в здании.

Источник: «Бизнес–журнал», S.A. Ricci/Kingsturge

В 2010 году, когда первая волна кризисных явлений схлынула, а в некоторых сегментах экономики наметился даже осторожный подъем, спрос на офисные помещения снова обрел привычные очертания. Кирилл Маслиев, директор департамента недвижимости Mirax Group, уверяет, что уже начиная с февраля 2010 года в компании почувствовали рост интереса покупателей к коммерческой недвижимости. «Эта тенденция ощущается до сих пор и постоянно укрепляется», — говорит Маслиев. Не случайно Mirax концентрирует все больше усилий на продаже площадей в своих офисных проектах.

Коммерческий директор Nagatino I-Land Сергей Канаев отмечает, что во время кризиса офисную недвижимость приобретали в основном российские компании, тогда как «иностранцы» явно поубавили свои аппетиты. Что же, этот феномен вполне объясним. Российские предприятия, сумевшие сохранить запасы ликвидности, покупали площади по низким ценам не только для обеспечения текущих нужд, но и в качестве выгодного вложения средств. Сегодня в Nagatino I-Land также делают акцент на продаже офисных блоков, а не на поиске новых арендаторов. Похоже, интерес к покупке коммерческой недвижимости действительно сохраняется.

По данным NAI Becar, за два кризисных года в Москве было продано 1,012 млн кв. м офисной недвижимости (примеры крупных сделок приведены в таблице). «За это время благодаря падению цен и стремлению некоторых собственников срочно получить свободные средства появлялось больше возможностей у покупателей. Ведь даже небольшие компании могли приобрести недвижимость в инвестиционных целях», — отмечает директор отдела офисной недвижимости DTZ IMS Анастасия Хоменчук. Между тем Максим Жуликов фиксирует еще один важный результат кризисной встряски: наконец-то сформировался рынок небольших помещений. «Когда собственникам трудно найти покупателя, способного приобрести крупный объект целиком, они начинают продавать его по частям, разделив на отдельные офисы», — поясняет Жуликов.

Аренда без доверия

В любом случае покупка офисной недвижимости — счастливый удел компаний, располагающих достаточным количеством средств. Однако именно деньги и стали главным дефицитом в пиковые месяцы рецессии. Да и ныне ситуация остается непростой. Так что хоронить рынок аренды было бы неверно.

«Для компаний, решающих вопрос размещения, в условиях нестабильности весьма привлекательной остается аренда, — убежден Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости компании ASTERA Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate. — Ведь она не требует существенных начальных вложений. А при условии подписания хорошего долгосрочного договора (скажем, на срок более пяти лет с индексацией до 7%) арендатор получает очевидное преимущество в цене».

К тому же базовые ставки аренды с января 2009 года решительно поползли вниз. По данным Colliers International, за время экономической нестабильности цены в столице упали с пиковых $1 200 за квадратный метр в год для офисов класса А и $890 в классе В до $645 и $440 соответственно. В то же время средний уровень вакантных площадей вырос, обеспечив арендаторам свободу торга и возможность выбора. Да и ныне, по оценкам, в Москве пустует примерно 20–25% офисов. «Рынок аренды перевернулся с ног на голову, — считает Сергей Канаев. — Прежде мы работали в условиях рынка арендодателей. А теперь у нас — рынок арендаторов».

Наконец, аренда — куда более гибкий инструмент, позволяющий без серьезных потерь наращивать или снижать занимаемое офисное пространство, а при необходимости — менять место дислокации. «Выбор между покупкой или арендой всегда зависит от стоимости денег, — настаивает Анастасия Хоменчук. — Чем дешевле деньги, тем выгоднее покупать. Кроме того, многое определяется стратегическими задачами компании: если бизнес мобилен, постоянно модернизируется и расширяется, если дочерние подразделения выделяются в самостоятельные структуры, а само предприятие часто переоснащается в техническом отношении, то аренда выглядит предпочтительным вариантом». Действительно, если корпоративный организм все время меняет форму и размер, куда удобнее гибкая «одежда».

Партнер S.A. Ricci / King Sturge Павел Яншевский уверен, что аренда остается наиболее выгодным вариантом решения «квартирного вопроса» как для компаний, бизнес которых не отличается стабильностью, так и для тех игроков, кто слишком зависит от изменчивой конъюнктуры рынка. Что же, логика понятна. Если живешь на вулкане — будь готов к переезду в любой момент. И уж точно не следует покупать капитальные хоромы в паре шагов от кратера, из которого в любой момент может потечь раскаленная лава.

И все-таки далеко не все эксперты склонны петь дифирамбы аренде. «Позиция профессиональных консультантов чаще всего состоит в том, что аренда всегда более правильный шаг, для любых компаний, — говорит Сергей Рассказов. — Другое дело, что особенности российского рынка не всегда этому благоприятствуют. Например, собственник помещений может быть не готов к заключению долгосрочного договора по низким ставкам. А если такой договор все-таки будет заключен, нет стопроцентных гарантий его выполнения. Значит, постоянный рост ставок вполне возможен». А это повод задуматься о единовременных расходах на покупку помещений.

— Я вообще не считаю аренду правильным шагом, — согласен Дмитрий Сорокалетов (NAI Becar). — Ее используют либо компании, у которых нет средств для того, чтобы выкупить актив, либо те, у кого не было возможности «выдернуть» капитал из больших оборотов. Если же такая возможность есть, я рекомендую использовать лизинг, который позволяет постепенно выкупать помещение в собственность. Однако в 2008 году, при чрезмерно высоких ценах, покупать недвижимость было нереально. Именно поэтому аренда оставалась наиболее оптимальным вариантом.

Как бы то ни было, в конечном счете все зависит от конкретной ситуации — и на рынке офисов, и в других сегментах коммерческой недвижимости.

«У обеих моделей поведения — и у аренды, и у покупки недвижимости — в кризисный год обнаруживались свои преимущества и недостатки, — говорит Юрий Слепцов, управляющий директор ГК «АвтоСпецЦентр». — Арендодатели, оценив сложную ситуацию на рынке, шли на уступки и снижали ставки. С другой стороны, некоторым автодилерам в кризис, благодаря имеющейся в собственности недвижимости, удалось перекредитоваться. В целом трудно дать однозначную оценку — какой вариант оказался более правильным. Например, в сегменте авторитейла многое зависело, скорее, от территориального расположения автоцентра и от представленной марки. В свое время большинство дилеров на фоне ощутимого роста рынка принялись завоевывать регионы на заемные средства. Тем временем группа «АвтоСпецЦентр» сфокусировалась на развитии в московском регионе, причем преимущественно на собственных средствах. Оглядываясь назад, я не могу сказать, что мы сделали что-то не так. Каждый шаг оказался стратегически выверенным. Так что, учитывая принятую политику развития, недвижимость в собственности — для нас правильная модель поведения».

Точка принятия решения

Предположим, компания нуждалась в офисе класса В+ площадью в 500 кв. м. Приняв решение о покупке площадей, фирме пришлось бы вложить примерно $1,75 млн из расчета $3,5 тыс. за квадратный метр. А при аренде того же метража затраты составили бы около $225 тыс. в год (из расчета ставки аренды в $450 за кв. м). Однако следует учитывать еще и ежегодную индексацию ставки, которая составляет 5–7%. Таким образом, учитывая постоянный рост ставки аренды, «тестовая» компания примерно за 7 лет выплатила бы в виде арендных платежей полную стоимость объекта.

Есть повод призадуматься. Однако следует учитывать, что далеко не каждая компания готова изъять из оборота более полутора миллионов долларов. А кредиты по-прежнему дороги (реальная ставка, что бы ни утверждалось в рекламе, составляет 13–15% годовых). Таким образом, срок окупаемости вложений в коммерческую недвижимость в рассматриваемом случае составил бы около 10 лет, а к сумме сделки пришлось бы добавить еще и расходы на обслуживание кредита.

Покупка

Плюсы:

  • получение недвижимости в собственность;
  • постоянный рост стоимости квадратного метра в случае приобретения ликвидного актива;
  • возможность получить выгодные кредиты под залог находящейся в собственности недвижимости.

Минусы:

  • высокие начальные затраты;
  • риски снижения стоимости, старения недвижимости, необходимость вложений в ремонт;
  • если у компании есть альтернативы вложения средств в собственный бизнес с более высокой доходностью, чем приобретение недвижимости, то такая покупка попросту невыгодна.

Источник: «Бизнес–журнал», S.A. Ricci/Kingsturge

Очевидно, что те же средства можно было бы направить на развитие бизнеса. Скажем, вложиться в направление, приносящее хотя бы 15% годовых. В этом случае $1,75 млн, вложенные в основной бизнес, теоретически могли бы превратиться за 7 лет в $3,93 млн.

Вот он, правильный ответ? Не будем спешить. Арендуя в течение семи лет офис, компания заплатила бы (с учетом ежегодной индексации на 7%) примерно $1,95 млн. Чистая выгода от аренды (со всеми поправками на условность расчетов) составила бы $203 тыс. за 7 лет: заработанные $3,93 млн минус $3,7 млн ($1,95 млн арендных платежей и $1,75 млн, вложенные на старте). Если же учитывать средний темп инфляции в 7–9% годовых, то… выгода сводится к минимуму.

Кроме того, по истечении семилетнего срока собственный офис будет обходиться не так дорого (налоги и эксплуатация), тогда как за аренду площадей придется платить постоянно возрастающие суммы. Правда, бизнес может начать быстро расширяться. А значит, возникнет необходимость приобретать дополнительный метраж (вероятно, в других офисных зданиях). В случае же аренды вопрос решается куда проще.

Следует отметить, что в процессе финансового моделирования, используемого при сравнении покупки и аренды офиса, обычно учитывается еще и динамика рыночной стоимости приобретенной собственности. И при благоприятной экономической ситуации за семь лет ликвидная цена объекта возрастет на 45–50%. А значит, приобретенный метраж можно будет реализовать уже не за $1,75, а за $2,54 млн.

— Риск, что продавать недвижимость компании придется дешевле, невелик, — уверена Анастасия Хоменчук. — А значит, предприятия, которые смогли отвлечь средства от нужд бизнеса на покупку офиса, оказываются в выигрыше.

К тому же под залог находящейся в собственности недвижимости можно брать на выгодных условиях кредиты на развитие бизнеса.

— Что окажется выгоднее в перспективе — покупка или аренда, однозначно сказать нельзя, — резюмирует Павел Яншевский. — Все зависит от того, кто, что и по какой цене покупал или покупает. Наверняка выиграют только те, кто принял решение о покупке офисной недвижимости еще до кризиса и совершил сделку близко к ценовому «дну», добившись существенной экономии.

Источник: Бизнес-журнал, 12 Января 2011 года.
http://www.business-magazine.ru/life_new/realty_n/pub335709



Всего публикаций: 62


ПОСЛЕДНИЕ 80 СТАТЕЙ:
  • Правила привлечения денежных средств микрофинансовой организацией
  •  
  • Правила предоставления микрозаймов
  •  
  • Ипотечный диссонанс
  •  
  • Квадратные уравнения
  •  
  • Наложенный платеж
  •  
  • Дворцовая площадь
  •  
  • Групповой интерес
  •  
  • Сын ошибок трудных
  •  
  • Не по средствам живемНе по средствам живем
  •  
  • Конфигурация людей и денег
  •  
  • Кредиты: стоп-факторов становится меньше
  •  
  • Капремонт
  •  
  • Занятные истории
  •  
  • Пай-мальчики
  •  
  • Грузим «лимоны» чемоданами
  •  
  • Тактика разделенной ответственности
  •  
  • Работа над ошибками
  •  
  • Легкий вход — быстрый выход
  •  
  • Рынок всегда прав
  •  
  • Можно ли подороже?
  •  
  • Чисто эмпирический подходи
  •  
  • Тот, кого мы ищем
  •  
  • За кредитом - в социальную сеть
  •  
  • «Дебиторка» на продажу
  •  
  • Кредиты – оптимистам
  •  
  • Микрофинансовая организация «Домашние деньги» и Торговая Компания «Шанс» стали партнерами
  •  
  • Нормативные документы, регулирующие деятельность микрофинансовых организаций в России
  •  
  • Где в России нужны займы?
  •  
  • Регистрация микрофинансовой организации – так ли это просто?
  •  
  • В России будет создан реестр микрофинансовых организаций
  •  
  • Банковскую систему заразили вирусом
  •  
  • Микрофинансовые организации
  •  
  • Бизнес-планирование. Как составить бизнес-план?
  •  
  • Основные сценарии будущих событий, которые произойдут в случае, если заемщик не сможет выполнять свои долговые обязательства
  •  
  • Федеральный закон Российской Федерации от 2 июля 2010 года N 151-ФЗ О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях
  •  
  • Микрофинансирование
  •  
  • Возьми кредит – купи авто!
  •  
  • Автокредиты в 2011 году
  •  
  • Как соломки подстелить, или что делать, если вы не можете платить?
  •  
  • А я хочу кабриолет! Или хозяин есть хозяин
  •  
  • Нам не страшен ураган! Или зачем нужна автостраховка?
  •  
  • АВТОКРЕДИТ: что ты можешь и что должен, или как сделать автокредит безопасным и комфортным
  •  
  • Автоломбарда бояться – залога не видать, или большой секрет автоломбардов
  •  
  • Авто в залог – деньги в срок, или Что такое автоломбард
  •  
  • А пожить-то в доме успеем?.. Или возраст для ипотеки
  •  
  • Доверяй, но проверяй, или признаки надежного автоломбарда
  •  
  • Авто из залога – надежная сделка, или рыночные тенденции для продажи авто через автоломбард
  •  
  • Колеса мне – паспорт вам, или что такое займ под залог ПТС
  •  
  • Страхование – гарант надежности сделки
  •  
  • А яхту в залог возьмете? Или принципы работы автоломбардов
  •  
  • Возраст кредиту не помеха, или молодость и зрелость – время разумных затрат
  •  
  • Платим «за того парня»? или что ведет к снижению процентных ставок
  •  
  • Хочу денег!
  •  
  • Перечень документов, прикладываемых к заявлению о распоряжении средствами МСК в Пенсионный фонд
  •  
  • Честный заемщик – сниженная ставка, или от чего зависит процент по кредиту
  •  
  • Жить красиво – с потребительским кредитом, или почувствуй себя свободным!
  •  
  • Вся наша жизнь… кредит!
  •  
  • Уроки финансовой грамотности. Как научиться считать деньги?
  •  
  • ПАМЯТКА КРЕДИТОРА-ИНВЕСТОРА
  •  
  • Учет личных финансов в Excel
  •  
  • Федеральный закон от 02.07.2010 N 151-ФЗ "О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях"
  •  
  • Терминология
  •  


     

    Инвесторам

    Оформить заявку

    Откройте кредитную линию

    Мы будем Вам признательны за отзывы, замечания, предложения.

    Реклама:
     
    У вас есть
    вопросы?
    Заявка успешно отправлена!
    Спасибо!
     
    МИР КРЕДИТА
    ООО “МИР КРЕДИТА”
    Работаем по РТ
    +7 (843) 259-54-66
    +7 (904) 761-59-89
    Консультация по телефону, оформление по предварительной записи!

    Яндекс.Метрика

    Карта сайта

    Интернет студия LELI, разработка сайтов, раскрутка сайтов
    2010
    Дизайн и разработка сайта
    Интернет-студия LELI